物業(yè)管理行業(yè)的特點決定了“先業(yè)主之憂而憂,后業(yè)主之樂而樂”。只要業(yè)主有所需,我們就有所應,穿針引線、協(xié)調搓和,平日風里來雨里去,絲毫不得懈怠。與那些“一杯茶水一張報”的愜意環(huán)境相去甚遠不說,我們的從業(yè)人員更要承受來自方方面面的心理壓力。難怪有人曾戲言,做物業(yè)比做居委會難!做物業(yè)管理人員更難!做物業(yè)管理處的領頭人更是難上加難啊!正因為如此,保安公司培養(yǎng)和選拔一名優(yōu)秀的管理處經理才顯得尤為重要。

業(yè)主需證明物業(yè)服務企業(yè)存在違反合同約定或者法律規(guī)定的安保義務的行為、這一行為給業(yè)主造成了財產損失、違約行為與財產損失之間存在因果關系。物業(yè)服務企業(yè)的安保義務源于法律相關規(guī)定和合同約定。法定的安保義務主要是在各地的物業(yè)管理條例中規(guī)定的物業(yè)服務企業(yè)對違反小區(qū)安全管理行為的制止義務以及防止小區(qū)內出現(xiàn)安全問題的協(xié)助義務。業(yè)主可以依據(jù)物業(yè)服務合同的約定提起違約之訴，也可以依據(jù)法律的相關規(guī)定提起侵權之訴。當物業(yè)服務企業(yè)未盡到安保義務時，其向業(yè)主行使物業(yè)費請求權，業(yè)主可以以未盡到安保義務為由抗辯。理由主要為：“未盡到安保義務”是對合同義務的不完全履行，屬于違約行為；但是這一行為并非根本性違約，所以法院在最后的認定中會根據(jù)安保責任范圍以及業(yè)主的具體損失來酌情減免物業(yè)費。但是這一抗辯的界定是以保安公司管理人的注意義務為標準界定安保義務。因為任意擴大義務范圍會加重物業(yè)服務企業(yè)的責任，加深物業(yè)服務關系雙方的矛盾。

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